Direito Tributário Imobiliário

Calculadora de Restituição e Desconto de ITBI

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou tese vinculante proibindo prefeituras de cobrarem ITBI sobre o "Valor Venal de Referência". Na arrematação de leilão, a base de cálculo é estritamente o valor do lance vencedor. Simule sua economia ou o valor a restituir dos últimos 5 anos.

Dados da Transação

Município do Imóvel

Valor Venal de Referência da Prefeitura (R$) Valor que a prefeitura pretendia ou utilizou para cobrar a guia de ITBI.

Valor Efetivo do Lance de Arrematação (R$) Valor final constante no Auto de Arrematação ou na Escritura de Venda.

Situação do ITBI

Tempo desde o Pagamento

Seu Nome / Razão Social (Para gerar minuta)

CPF ou CNPJ

Inscrição Imobiliária (IPTU) e Matrícula

Simulação STJ

Resultado do Cálculo Tributário

ITBI Cobrado pela Prefeitura: R$ 18.000

ITBI Legal (Base do Lance): R$ 9.600

Indébito a Restituir: R$ 8.400

+ Correção Monetária Estimada (SELIC): R$ 1.848

Tese Fixada pelo STJ (Tema 1.113): "1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (...); 2) O valor da arrematação em hasta pública corresponde ao valor de mercado do imóvel arrematado; 3) O município não pode arbitrar a base de cálculo com base em valor venal de referência prévio."

📄 Minuta do Requerimento Administrativo para a Prefeitura Tema 1.113 STJ

ILUSTRÍSSIMO SENHOR SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA / FINANÇAS DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO (SP)

SETOR DE TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA — DIVISÃO DE ITBI

[NOME DO REQUERENTE / ARREMATANTE], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [000.000.000-00], na qualidade de arrematante do bem imóvel cadastrado sob a Inscrição Imobiliária (IPTU) nº [000.000.0000-0], vem, mui respeitosamente, perante Vossa Senhoria, com fundamento no art. 165, I do Código Tributário Nacional (CTN) e na tese vinculante pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do TEMA REPETITIVO 1.113, requerer a:

RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO DE ITBI PAGO A MAIOR

1. O Requerente adquiriu o imóvel objeto da matrícula retro mencionada mediante arrematação em hasta pública, pelo valor efetivo de R$ 320.000,00, conforme faz prova a inclusa Carta / Auto de Arrematação.

2. Não obstante o valor real do lance homologado em juízo, este Município utilizou como base de cálculo o denominado "Valor Venal de Referência" arbitrado em R$ 600.000,00, exigindo o recolhimento de R$ 18.000,00 a título de ITBI, quando o valor estritamente devido por lei é de R$ 9.600,00.

3. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (Tema Repetitivo 1.113), sob a sistemática dos recursos repetitivos com eficácia vinculante nacional, fixou as seguintes teses jurídicas:

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser desqualificada pelo fisco mediante a instauração regular de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente."

4. Tratando-se de hasta pública, o valor da arrematação reflete o encontro real da oferta e da procura sob fiscalização judicial, correspondendo fielmente ao valor de mercado da transação, restando manifestamente ilegítima a exigência tributária sobre base fictícia arbitrária.

DOS PEDIDOS

O acolhimento do presente requerimento e reconhecimento da aplicação obrigatória da tese fixada no Tema 1.113/STJ;
A retificação do lançamento fiscal do ITBI para que tenha como base única e exclusiva o valor de arrematação de R$ 320.000,00;
A restituição do valor pago a maior de R$ 8.400,00 (ou a emissão da respectiva guia retificada para pagamento com a base legal reduzida), com a incidência de juros e atualização monetária na forma da lei.

Nestes termos,
Pede e espera deferimento.

Data e Local.

[NOME DO REQUERENTE]
CPF: [000.000.000-00]
Requerente / Arrematante

Tira Dúvidas Jurídico

Perguntas Frequentes sobre ITBI de Leilão

Qual o prazo máximo para pedir a restituição do ITBI pago a mais?

O prazo prescricional é de 5 anos contados a partir da data do pagamento da guia de ITBI, com fundamento no artigo 168 do Código Tributário Nacional (CTN). Se você arrematou nos últimos cinco anos e foi obrigado a pagar sobre o valor de referência, ainda está em tempo hábil para reaver o dinheiro.

E se eu ainda não paguei e a prefeitura se recusar a emitir a guia pelo valor do lance?

Se a guia ainda não foi emitida e a prefeitura insistir no valor de referência arbitrado, você pode protocolar este requerimento formal. Caso a fiscalização indefira ou demore, é cabível impetrar um Mandado de Segurança com Pedido Liminar na Vara da Fazenda Pública. A concessão da liminar para recolher o ITBI exclusivamente sobre o valor do lance é pacífica e costuma sair em poucos dias.

A tese do STJ (Tema 1.113) vale para leilões da Caixa Econômica Federal?

Sim! O Tema 1.113 do STJ abrange todas as transmissões onerosas de bens imóveis, aplicando-se tanto a leilões judiciais quanto a leilões e alienações extrajudiciais da Caixa Econômica Federal e instituições financeiras.