Imissão na Posse em Imóveis de Leilão: Prazos, Oficial de Justiça e Procedimento
Arrematar um imóvel ocupado gera receio em muitos compradores de primeira viagem. No entanto, o direito de posse é assegurado com força executiva pelo ordenamento jurídico brasileiro. Entenda como funciona o mandado de imissão, quanto tempo leva e como agir se o ocupante não sair voluntariamente.
1. Diferença Fundamental: Leilão Judicial vs Leilão Extrajudicial (Caixa / Bancos)
O rito processual para ingressar fisicamente no imóvel depende da origem da arrematação:
- Nos Leilões Judiciais (Varas Cíveis, Família e Fazenda Pública): A imissão na posse é requerida dentro do próprio processo onde ocorreu o leilão. O arrematante não precisa ajuizar uma nova ação. Uma vez expedida a Carta de Arrematação, o juiz expede simultaneamente o Mandado de Imissão na Posse em favor do comprador.
- Nos Leilões Extrajudiciais (Caixa e Bancos Privados): Como a alienação fiduciária ocorre fora do Judiciário (no cartório), se o ocupante se recusar a sair amigavelmente, o arrematante ajuíza uma Ação de Imissão na Posse com Pedido Liminar.
"É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do leilão público (...), a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade."
2. A Diligência do Oficial de Justiça: Passo a Passo
Após a expedição do mandado, ele é distribuído à Central de Mandados do fórum competente:
- Primeira Notificação (Intimação para Desocupação Voluntária): O oficial de justiça comparece ao imóvel e intima pessoalmente o ocupante, fixando prazo que costuma variar de 15 a 30 dias para entrega pacífica das chaves.
- Diligência de Constatação: Findo o prazo sem entrega das chaves, o oficial retorna ao endereço para verificar se o imóvel foi esvaziado.
- Cumprimento Forçado com Chaveiro e Reforço Policial: Se o ocupante insistir em permanecer ou trancar os portões, o juiz defere ordem de arrombamento com apoio da Polícia Militar. O oficial de justiça faz cumprir o mandado, troca o miolo das fechaduras e entrega as novas chaves ao arrematante.
3. O Que Acontece com os Móveis e Pertences do Ocupante?
Esta é uma das maiores dúvidas práticas de arrematantes. Se o devedor não retirar seus pertences:
O oficial de justiça lavrará um auto circunstanciado de depósito, relacionando todos os bens móveis encontrados (sofás, eletrodomésticos, roupas). Se o ocupante não indicar um local para recebê-los ou não comparecer, o arrematante ou um transportador contratado pode assumir a condição de depositário fiel temporário (armazenando os itens em depósito/guarda-móveis por conta do devedor) até intimação judicial para remoção definitiva.
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Gerar Notificação Amigável de Desocupação →4. Quanto Tempo Demora Todo o Procedimento?
Pela via amigável (notificação extrajudicial com concessão de prazo e eventual ajuda de custo de R$ 2.000 a R$ 4.000 para a mudança), o tempo médio de entrega das chaves é de 20 a 45 dias.
Pela via judicial com oficial de justiça, o tempo médio varia entre 60 e 120 dias nas capitais brasileiras, a depender da agilidade da Central de Mandados do Tribunal de Justiça.